PAMPLONA, 13 de septiembre (EUROPA PRESS) – La Asociación de Consumidores de Navarra Irache ha recibido en los dos últimos meses más de 400 reclamaciones y consultas sobre temas de alquiler de vivienda. Un buen número de estas han estado relacionadas con dudas sobre los precios aplicables, la duración de los contratos o las fianzas a adelantar.
En una nota, Irache ha explicado que muchas de las inquietudes han girado en torno al alquiler de pisos para estudiantes. Tanto propietarios como inquilinos deseaban conocer si podían formalizar un contrato solo para el curso universitario o si era necesario que todos los inquilinos figuraran en el mismo.
Asimismo, ha habido un considerable número de personas que han acudido por problemas relacionados con la devolución de la fianza o por inconvenientes en los arreglos de las viviendas.
Junto a estos conflictos, otros ciudadanos han buscado información sobre cuánto les podría incrementar la renta de alquiler en la prórroga anual o cuál sería el precio máximo a ofrecer por una vivienda en alquiler.
Además, han realizado consultas aquellas personas que, en virtud de la nueva normativa relativa al mercado tensionado, deseaban saber hasta dónde podían ajustar los precios. «En viviendas de zonas de mercado tensionado que ya estaban alquiladas en los últimos cinco años, el pago acordado al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de alquiler, una vez aplicada la cláusula de actualización anual. En viviendas no alquiladas en los últimos cinco años y en las que el propietario sea un gran tenedor, la renta pactada no podrá superar el límite máximo fijado por el sistema de índice de precios de referencia. Además, el arrendatario podrá prorrogar el alquiler hasta tres años en las mismas condiciones», ha explicado Irache.
Condiciones y duración de los contratos
La asociación ha indicado, en respuesta a las dudas expresadas por los consumidores, que el alquiler durará el tiempo que acuerden de manera libre las partes. Sin embargo, si la duración convenida es inferior a cinco años -o siete si el arrendador es una empresa- o no se concreta, el contrato se renovará automáticamente cada año hasta alcanzar las cinco anualidades -o siete, si el arrendador es una empresa-, a menos que el inquilino manifieste su deseo de no prorrogar el contrato con treinta días de antelación.
Si, a la fecha de vencimiento del contrato (o de cualquiera de sus prórrogas), después de transcurridos al menos los cinco primeros años -que serán siete si el arrendador es una empresa-, ninguna de las partes ha comunicado su intención de finalizar el contrato (el propietario debe hacerlo con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos), este se prorrogará anualmente hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino se oponga con un mes de antelación a la fecha de terminación de cada una de estas anualidades.
Al culminar las prórrogas del contrato establecidas por la ley (ya sea la obligatoria o la tácita), los inquilinos vulnerables podrán solicitar una prórroga extraordinaria de un año en las mismas condiciones, la cual deberá ser aceptada obligatoriamente si el propietario de la vivienda es un gran tenedor, ha señalado Irache.
Asimismo, si el piso se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, de acuerdo a lo que estipula la ley de vivienda estatal.
Contratos de alquiler para estudiantes
La asociación ha precisado que, en el caso de los estudiantes, es posible alquilar una vivienda solo durante el curso académico. Se trataría de un contrato de temporada en el que se especifique que no es un arrendamiento para uso de vivienda habitual, el motivo del alquiler y su duración.
En los arrendamientos para vivienda habitual, el inquilino puede dejar el alquiler a partir del sexto mes, siempre que lo comunique con treinta días de antelación. Las partes pueden acordar en estos casos que el inquilino indemnize al propietario con una mensualidad por cada año de alquiler que quede por cumplir. Si el tiempo restante es inferior a un año, se calculará la parte proporcional de la mensualidad.
Por su parte, el arrendador, siempre que sea persona física, podrá interrumpir el alquiler a partir del primer año si ha hecho constar en el contrato, de forma expresa, que él mismo, sus padres, hijos o cónyuge -en caso de separación o divorcio- necesitan el piso antes de los cinco años como vivienda permanente.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que necesita la vivienda arrendada, especificando la causa, al menos dos meses antes de la fecha en la que se vaya a requerir la vivienda.
Fianza y gastos de alquiler
En los arrendamientos de vivienda habitual, es obligatorio que el inquilino entregue, al menos, una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de la renta; en los de temporada, es de dos mensualidades. A partir de este mínimo, se puede acordar otra garantía adicional, que en el caso de los alquileres para vivienda habitual no podrá superar el importe de otras dos mensualidades más. Como norma general, la fianza debe ser devuelta al finalizar el arrendamiento.
Irache ha explicado que si no se acuerda ninguna actualización, la renta se mantendrá igual durante toda la duración del contrato. En caso de que se pacte una actualización, la ley estipula que, como norma, esta no podrá exceder la variación porcentual experimentada por el IPC. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a la notificación del arrendador del inmueble.
Además, la asociación ha destacado que es conveniente cambiar la titularidad de los contratos de luz, gas o agua para que estén a nombre del inquilino y hacerlo constar en el contrato, con el fin de que este sea responsable de estar al corriente de pago y pueda negociar cualquier cuestión con las empresas, asumiendo cualquier posible consecuencia por incumplimientos.
Los gastos de comunidad, como norma general, corresponden al propietario, aunque puede pactarse que los asuma el inquilino. Para su validez, este acuerdo deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, ha indicado Irache.
Por otro lado, se ha destacado que la ley de vivienda estatal establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los gastos de formalización del contrato serán a cargo del arrendador. Por lo tanto, los gastos de formalización del alquiler no pueden cargarse o compartirse entre propietario e inquilino, una práctica que era muy habitual hasta hace poco tiempo.
Asimismo, Irache ha mencionado que, «al firmar un contrato de alquiler de vivienda habitual sobre una vivienda libre, el propietario debe inscribirlo en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda de Navarra dentro del mes siguiente a la formalización del contrato». «Una vez finalizado el arrendamiento, deberá cancelar la inscripción del registro. La Dirección General de Vivienda registrará de oficio los contratos de arrendamiento de vivienda protegida, que cuentan con visado administrativo», añadió.
Además, para poner un piso en alquiler, este debe contar con el certificado de eficiencia energética correspondiente, a menos que el piso se alquile menos de cuatro meses al año.
Igualmente, el propietario debe realizar las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el inquilino sea responsable del deterioro causado. Las reparaciones menores que requiera el desgaste por uso ordinario de la vivienda correrán a cargo del inquilino.
Por último, Irache ha subrayado que el inquilino no puede alquilar la vivienda a otra persona. «El contrato de arrendamiento no se puede ceder por el arrendatario, ya sea de forma completa o parcial, sin el consentimiento escrito del arrendador», ha detallado.